1、建工优先权与抵押权冲突时的处理：优先权优先于抵押权，但不得对抗购买商品房（已经交付全部或大部分房款的消费者）

评估价和成交价的折扣率，折算土地与房屋。房产与土地价值分别处理。

分别确定房产与土地的价值，由优先权和土地抵押权人分别受偿！

权利优先层级

优先于抵押权和其他债权

目前实践中的新做法：建筑房产和土地分别评估，建工优先权和抵押权分别优先受偿（2019最高法执监470号执行裁定书）

购房款返还请求权优先于建工优先权（商铺购买者消费者身份的认定）-----2023号最高院批复（商品房）

最高法、人民银行、住建部联合发布2022年12号通知----规范人民法院保全执行措施，确保商品房预售资金用于项目建设的通知

职工债权劣后于建工优先权

已完工的建工价款优先权和后续的工程进度款：

优先于企业经营费用

无法提出执行异议或执行异议之诉，无法排除执行

1.与购房款返还请求权的优先顺序冲突

《建工优先权的批复》（2022）

争议焦点：

（1）消费者资格的认定，交付款项的时间和方式（事实认定问题）

（2）购买的豪宅、商铺等是否属于《批复》中的消费者

《消费者保护法》第二条，不属于

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，认为不属于

实践中，将商铺购买者认定为消费者

《规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（12号通知）

2.与职工工资请求权发生冲突

法律没有明确规定

根据《破产法》规定，职工薪酬的分配次序次于破产费用和共益费用，破产费用和共益费用的分配次序次于担保物权，担保物权的分配次序次于建工优先权，因此，职工薪酬的分配次于建工优先权。

3.已完工程价款的建工优先权与后续建设应付进度款发生冲突（前后工程款均有优先受偿权，谁更优先）

最高院民一庭：将优先权视为一个整体，同比例受偿。

目前的实践中，参照《破产法》规定，将后续建设应付进度款视为共益债务，将房屋销售尾款优先用于支付后续工程款。

4.与支付材料款发生冲突（发包人直接采购的材料、设备）

此时发包人与出卖人签订的是买卖合同或租赁合同，不在优先受偿范围，不享有优先受偿权。但依据12号通知和实践中的做法，赋予了其享有优先受偿权。（尚无案例）

5.与支付企业经营费用发生冲突

法律规定，优先于企业经营费用。但在实务中，相反。（商业惯例）

6.与税收优先权发生冲突

一般优先于税收优先权，但当建工优先权与税收优先权或抵押权并存时，应当参照分别优先的规则，建工优先权人对建筑物本身的价值优先受偿。

根据《税收管理法》第45条，税款产生在土地开始投入建设之前，税收优先权给予土地使用权的价值，优先于建工优先权。

《税收管理法》与《破产法》存在一定的冲突，温州市中院的判决认为，《税收管理法》是一般法，《破产法》是特别法，按照特别优先于一般的原则，《税收管理法》第45条的规定列后于《破产法》的规定。

7.与司法查封、强制执行情形下的冲突

优先权人无权提出执行异议，不足以排除执行。此时，优先权人应当申请参与到执行程序中，对财产、变价款主张优先受偿权。

实践中，在主张优先权的同时，一定要对标的物进行保全。