一、租赁合同关键条款风险与规避设计

开业率条款、免租期与装修期、装修条款、优先承租权与优先购买、解除条款、分转租、租赁物维修与保养问题、物业管理费与水电费条款、违约责任、终止后的随附义务条款。

十、合同终止后的随附义务条款

常见的：

1、工商登记地址移除条款

2、遗留物品视为遗弃条款

3、停水、停电和清铺条款（合同中有相关条款；书面告知；不要发生肢体冲突）

4、恢复和恢复费用条款

租赁合同其他法律风险与规避设计

承租主体与主体变更条款

租金与面积条款

业态调整条款

税收条款

同业态限制条款

争议解决条款

不利因素提示“加黑”条款

合同附件的完整性

招牌广告条款

使用承租方合同范本问题

 

 

 

 

 

 

 

租赁合同法律风险与防范

第一课时：租赁合同关键条款风险与规设计

一、开业率条款

二、租赁物维修、保养问题

三、物业管理费、水电费条款

四、违约责任条款

五、终止后的附随义务条款

六、分租、转租条款

七、租赁物维修、保养问题

八、物业管理费、水电费条款

九、违约责任条款

十、终止后的随附义务条款

 

一、开业率：

1、不能盲目的许诺开业率，不能落地的风险

2、明确具体的开业时间

开业的标志需要明确

开业的标志、计算需要具备可操作性

二、租赁期限、免租期与装修期

1、免租装修期为自交房之日起xx天，乙方在免租装修期内无需交纳租金，但须承担免租装修期内的物业费、装修管理费及该房屋发生的水、电、煤气等各项能源费。

装修管理费

装修押金

2、免租装修期届满后的次日为计租起始日。

3、本合同如因乙方过错被解除，或者乙方擅自提出解除合同，则乙方不享受免租装修期的待遇，乙方应当在解约后3日内将免租期内的租金（按照解约时的租金标准）支付给甲方。

风险与规避：

免租期内出租不缴纳租金，但是应当承租租金以外的其他的费用，为了避免公司要求承租方支付费用时出现纠纷，应当在租赁合同中明确约定其他费用的承担方。

可以增加条款：免租期一过就不租了，可以要求租户支付免租期内租金。

招商成本

三、装修条款

装修界面的划分，主要是空调、消防系统是否可由租客装修

与装修界面相关的维修责任问题，如弱电、空调口、消防管维修

与装修相关的费用，装修管理费、垃圾清运费、装修押金

装修的现场、质量、安全管理与验收问题

房屋租赁合同解除装修补偿

未经出租人同意---承租人承担

未经出租人同意在法律上比较难以成立，法院不会轻易采信

经出租人同意---合同无效（没有规划许可证、从事违法犯罪）

（1）未形成，分体空调

出租人同意利用的，折价；不同意利用的，承租人拆除

（2）已形成，地板、中央空调

出租人同意利用的，折价，不同意利用的，双方按照过错分担现值损失

经出租人同意---合同有效

合同到期不补偿

合同未到期：

（1）未形成，由承租人负责拆除

（2）已形成，按过错承担责任

注意：租约中可规定：装饰装修扩建需经出租人同意；费用承担；新增部分的归属；约定退租时房屋返还状态，自行恢复，承担恢复的费用或从押金扣除

 

履约中间退租，装修处理产生争议

某公司租用商铺经营一年后，由于合同中约定的某种解约事由出现而要求提前退租。出租房也同意了该公司的请求，但是要求该公司不得撤走或破坏该商铺内的所有硬装装修装饰部分，但合同对此并未作任何约定。为此，双方就装修补偿部分发生争议。

案例启示：

建议商铺的租赁双方在签订租赁协议时，应对装修条款详细加以规定。

装修范围、装修期限、装修保证金应当在合同中做出明确、具体可操作性的规定。

租赁终止后的装修处理特别是应当明确合同中间解约的装修处理问题。

延伸法条解读：

第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应给予支持。

第十四条  承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

四、优先购买权

1、事先约定放弃优先购买权

取得承租方的书面承诺；

需要明确放弃优先购买权之承诺的生效时间；

明确该承诺不可撤销；

要求承租方保证在其签订的转租合同中次承租人放弃优先购买权，以作为同意转租的条件。

2、合理期限内通知承租方

合理期限：提前三个月

已经出售的，只能要求赔偿

优先续租权

解决方案：在租约中对优先续租权的行使，明确行使前提条件及行使程序。

行使条件——同等条件下，且租约履行过程中无任何违约。

行使程序——提前六个月以书面形式提出申请

合同到期，优先承租权难以操作

案例：租客彭某与某区住宅产品大市场签订一份门面租赁合同，双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场E20号门面。经过3年苦心经营，彭某的生意逐渐红火起来。2005年12月31日合同到期时，彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁合同遭到拒绝。

彭某无奈只得起诉到法院，在二审时彭某的优先承租权才得到确认。但是彭某的优先承租权实际执行却很困难，如果出租人声称暂时不再出租，或有其他人以高于彭某的价格承租该门面，那么彭某的优先承租权就只能落空。

 

五、租赁合同解除条款

单方解除权设置

三种解除方式：

1、协议解除

2、约定解除（租金或任何付款义务延期，逾期天数解除约定）

3、法定解除

单方解除权的设置：

1、拖欠租金及其他费用连续达30日以上/累计达90日以上

2、违反约定用途使用该房屋且经书面通知后5日内未予以纠正的

3、在租赁房屋内涉嫌违法经营（包括但不限于侵犯他人知识产权、经营权/销售伪劣商品等）

4、漏报、少报营业额达3次

5、因承租人原因造成房屋主体结构损坏的

6、违反约定见租赁房屋擅自转租

7、逾期开业超过30日

8、未经同意擅自停业达5日以上或一年内累计达14日以上

9、对相邻承租人造成侵权，在5日内未予消除的

10、其他严重违反、不履行法律规定或本合同约定的义务，经书面通知后仍未改正的

讨论：合同任意解除权对谁有利？

六、分组与转租条款

示范条款：未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租或分租该房屋。否则，转租或者分租行为无效，相应的收益由甲方享有。

风险与规避

1、注意到分租与转租情况的复杂性与隐藏性。

2、发现情况应当及时处理，不可以在发生转租或分租后6个月后再处理。

3、转租合同期限超过租赁合同期限的无效。

4、从业态限制、现场管理、违约责任等方面进行限制。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

七、租赁物维修、保养问题

1、合同或租户手册明确约定各自的维修义务，防止争议

2、及时维修、保养，保障设备、设施的正常运行，减少纠纷

3、合理确定维修、保养收费标准，防止乱收费

延伸法条解读

民法典

第七百零九条　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百一十条　承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十一条　承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条　承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

“房东不维修，租客不交租金”

八、物业管理费、水电费条款

1、商业租户的业态的复杂性，对物业管理的要求各异，物业收费标准统一有难度，应当提前明确如何处理。

2、合理确定“商管”与“物管”的职责权限，减少二者之间的冲突与矛盾。

商管：招商运营、商户是否按时开业、卖家售假

物管：保安、保洁等

实际控制人必须一致

3、水电收费标准合理，使用预充值电表，减少用电纠纷，原则上不允许客户使用分时电表。

九、违约责任条款

1、违约责任形式尽量为定金扣除、违约金，减少赔偿损失的约定，以方便合同履行中实务操作。

2、违约责任应当公平、合理，减少不公平条款，防止被认为“霸王”条款。

例如：本合同的最终解释权在法律规定的范围内由本公司进行解释。

3、约定条款尽量约定明细，也可以在租户手册中补充，任何一方违反合同都应当有相应的违约条款。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【各类解除权定义】

1、法定解除权：

合同的法定解除是指已经依法成立而且生效的合同，在合同履行过程中出现了法律规定的某种情形，如果继续履行合同，将使一方当事人付出代价或遭受重大损失，因此规定这一方当事人可以解除合同，经过解除后不再具有法律效力，使合同向将来终止法律效力或自始就不具有法律效力。

２、任意解除权

所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除合同，即不符条件的合同解除，它不以当事人违约为前提，而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定。

（通说虽然认为任意解除权属于法定解除权的范围，但是不同于一般法定解除权，该权利是物权法、合同法直接赋予委托人的权利；任意解除权是形成权，一旦委托人解除合同的通知送达受托人，即发生法律效力）

适用范围：

合同双方可行使任意解除权的合同

1、不定期租赁合同中，承租人与出租人均享有任意解除权。

不定期租赁合同有三种情形：（a）租赁期限6个月以上的合同，当事人未采用书面形式的（《合同法》第215条）；（b）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的（《合同法》第232条）；（c）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的（《合同法》第236条）。所谓“任意解除权”，即不以违约行为、不可抗力为成立条件的法定解除权。不过，如果行使任意解除权给对方造成了损失，解除权人应当赔偿对方因此遭受的损失。

2、委托合同当中，除当事人约定不得行使任意解除权外，合同双方均可行使解除权。但现实中委托合同基于任意解除权通常会做一定限制，在合同约定过程中限制双方适用任意解除权。任意解除权不属于法律中的强行性、禁止性规定，因此只要不损害国家、集体、第三人利益，可以在合同当中约定放弃。（也是任意解除权不属于严格意义的法定解除权的原因）

合同单方可行使任意解除权的合同

1、加工承揽合同中的定做人；

2、货物运输合同中的托运人（在货物到达前）；

3、保管合同的寄存人，如果保管合同无固定期限的，保管人也有任意解除权；

4、保险合同的投保人。

除上述可行使任意解除权的合同外，有学者认为在保管合同、仓储合同、行纪合同、居间合同里面，合同关系的对方当事人一般都有任意变更、或者解除合同的权利。

此外一些特别法中也有关于任意解除权的规定。如《劳动法》第32条 “有下列情形之一的，劳动者可以随时通知用人单位解除劳动合同：（一）在试用期内的”。即在试用期内劳动者依法享有随时解除合同的权利。根据《保险法》第15条“除本法另有规定或者保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同”，即投保人对保险合同依法享有任意解除权。

对于以人身为标的物的合同，理论上接受服务方也有单方任意解除权，如在客运合同中，旅客有任意解除权。相反，承运人却有强制缔约义务，即不得拒绝旅客乘车请求。在旅游合同中，旅游者有任意解除权 。在旅游开始前应当承认旅游者可以任意解除旅游合同，允许其在旅游合同签订后、旅游开始前甚至旅游开始后，均可随时解除合同，且无须提出正当理由。

3、约定解除权

约定解除权是指合同一方根据合同中关于解除条件的约定，主张解除合同的权利。只有在约定的解除条件成就时，当事人才具有该项权利。拥有解除权的一方当事人，向对方送达解除合同通知书时，解除行为生效，合同解除。

4、协商一致解除权

协商一致解除权是指合同双方经过沟通，对解除合同达成一致意见，该项权利双方当事人均拥有，但受到对方当事人意志的限制。只要一方不同意，该项解除权就无法行使 （可看出，协商一致是在合同订立后，再协商解除事宜，并非写在合同内的约定解除权）。当事人一方提出解除合同的请求后，对方可以在合理期限内提出异议，同时，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

相关法条

1.协议解除（在原租赁合同外重新订立）

《合同法》第93条第一款

第九十三条

【合同协议解除】当事人协商一致，可以解除合同。

2.约定解除（在原合同中约定）：

《合同法》第93条第二款

【合同约定解除】当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

3.法定解除

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《合同法》第94条

【法定解除权】【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五） 法律规定的其他情形。

行使程序：拥有法定解除权的一方将解除通知书送达对方时，解除行为生效，合同即被解除。

《合同法》第219条

【未正当使用租赁物的责任--出租人的解除权】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

《合同法》第231条

【租赁物的灭失--承租人的解除权】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

（此条为程度的递进：前者为没有导致合同目的不能实现，后者为合同目的不能实现）

《合同法》第233条

【租赁物的瑕疵担保--承租人的随时解除权】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

 

        《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条 

因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一） 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二） 租赁房屋权属有争议的；

（三） 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

 

 

工商登记地址迁出

遗弃物品

停水、停电与清铺

合同要有条款、要发通知、恢复和恢复费用条款

承租主体与主体变更：三方协议、履约能力人作为担保方

注意分公司、一人公司、壳公司等

租金递增要具体在第一年还是上一年建议做表格

扣点租金

建筑面积与实用面积

得房率、算法

业态调整条款

出租方可调整整个楼层的业态

同业竞争的限制和排他性条款

同业类具体列举几家、面积、实力；承租方有权不支付租金并追偿损失

税收条款

税收筹划

 

 

免租期

不交租金，但应缴纳去也等其他费用；免租期以乙方履行合同完毕为前提；否则不享受；比如解除合同不惯因过错还是自己主动解除在解约时应同时将免租期的租金交付给出租方

装修

1界面划分：消防、空调等谁装修

 2维修责任：弱电、空调、消防  

 3费用承担 ：装修管理、垃圾清运押金等

 4装修时间、现场、安全、质量与验收