一、磋商和签约阶段风险控制

1、承租主体背景情况调查。

（1）企业信用信息公示系统、信用中国。

（2）中国裁判信息文书网。

（3）中国执行信息公开网。

（4）

租赁合同特殊条款：

一、排他性承租。  

二、开业率/清淡期条款。

三、承租人逃生条款。

作为业主方，建议选择仲裁：

1. 仲裁不公开，裁决不公开，不会影响商誉；

2. 租赁价格不会被公开；

3. 一裁终局，时效快。诉讼的话，时间过长，不能及时维权。一般仲裁，无特殊情况，5个月内审结。

4. 仲裁选择不存在一定要在某个地方，可自由选择仲裁地。

消防通道不得作为租赁标的物。

营业额：承租方在该房屋之营业活动所得的一切收入，不得因任何原因予以扣减，不得扣除任何税费及开支。对于预付金额，要在合同中提前明确约定。还要规定取得营业额数据的措施：

1. 出租人有权要求承租人每日提供日营业额数据；

2. 有权对租赁房屋安装数据采集器；

3. 要求承租人定期提供财务报表，并有权保留对承租人查账及审计的权利。

租金调整机制：

对中长期租赁合同，不要约定模糊的租金调整机制。通常约定以后各阶段租金涨多少。如果双方无法协商一致，承租人至少要将第一阶段的租金先行支付。

对于上一租户所遗留的装饰装修系承租方自愿接受，由承租方自行承担维修义务。

在租赁房屋内开展经营业务所需办理的各项证照、审批手续均由承租方自行负责办理。无论承租方是否已取得租赁房屋内合法经营所需的相关证照，均不影响承租方在租赁合同项下的付款义务。

出租方应在所有租赁合同中明确约定承租方证照注册地址迁出的义务，且将其作为履约保证金返还的前提；并在项目所有涉及转租、分租的租赁合同中明确约定：“承租方应督促并保证届时所转租、分租的各次承租方在租期结束时将证照迁出租赁房屋地址，如未履行前述义务的，承租方应就由此给出租方造成的损失承担赔偿责任。”

出租人的索赔权利：

一、没收/抵扣保证金；解约违约金；赔偿损失；要求承租人复原房屋或支付复原费；逾期退房占用费；遗留物归出租人所有。

二、无约定时：

1. 租赁房屋内装修复原损失，通常按出租人实施复原工程实际支出的费用确定；

2. 出租人零另行出租房屋所发生的佣金损失及租金差价损失——裁判机构酌定；

3. 空置期损失——如空置期较长的，裁判机构可能在1-9个月范围内酌定损失。

建设工程规划许可证