指定施工方有可能触碰反垄断法，捆绑交易条款 有可能被判定无效

特殊部分的装修如果有正当理由可以指定装修供应商。

效力判断：服务是否具有特殊性？供应商是否具有特殊的优势？

《租赁解释》第九条至第十三条规定了一系列装修拆除规则

1. 同意：未附合拆除，已附合按责任比例分摊

2. 不同意：

装修方案审批（出租方要求品牌风格的统一性）

1. 由承租方出具装修方案和图纸，供出租方审批

2. 审批、修改的程序内容建议详细约定（涉及到装修延期造成的损失谁承担问题）

3. 出租方审核通过是否共同承担法律责任？任何一方未及时反馈

装修施工方：

有资质、报建条款（工程建设项目报建是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。）、施工时侵犯其他承租人经营或利益的、装修事故和保险（保单是工程开工的必要条件，损失行业惯例由承租方承担）

公共事业费

合同一般会明确约定空调开启的时间（每日时间、每年月份、具体温度），

保证金条款（保证出租方现金流）

保证金的金额、保证金……抄课件

抵扣顺序：最大化保护出租方

法院的过高调整：违约金、损失、没收的保证金如果超过三个月租金的法院一般调整到三个月租金

抄抄抄课件

补足保证金，租金调整后保证金的补足方式和时间

保证金返还的时间节点

① 合同终止或解除

② 合同约定的事实成就：营业执照注册地注销、不存在被客户投诉或群体性事件

司法实践中“没收保证金条款”的司法实践

租金约定方式：【】元/天 平米

物业管理费、公共事业费（水电煤/水电通讯）、推广费（额外服务，整体项目打包运营，所有租户应当分摊，并非给单独品牌打广告，增加整个商业项目附加值）

空调费（开启关闭时间有严格规定，额外开空调内容最好约定）、车辆管理费（常包车位、额外车位可以通过补充协议约定）、电梯使用费

租金计算方式：固定租金、提成租金（定期汇报、不定期核查或统一纳入承租方的收银系统里进行监控）、混合租金（哪个高以哪个为准，最有利于出租方）

一般采用“先付后用”的方式，保护出租方，行业惯例

物业管理费

2018年2月被住建部废止，所以在签署最终合同时，应将物业管理费所包含的具体服务内容及标准进行细化明确

物业费标准可以根据市场调整，是否公平取决于物业公司的调整周期

免租期与装修期、交付日、开业日的关系：

免租期不收取租金，装修期是否收取租金需要协商，不完全对等，装修期可以保证承租方在这段时间能够装修

免租期与交付日：未完工很常见，所以开发商经常会约定交付日可以无条件延期五个月到一年。

免租期和开业日：开业日一般会在免租期的第一日或后一日，承租方需要在开业日那天达到开业标准，比如人员到位、装修好，但免租期和开业日可以突破。e.g. 承租方非常强势，免租期非固定，按条件，交付后开启计算免租期，整个项目中的开业率没有达到合同约定比例，都算作免租期，结论：开业日和免租期没有原则上的先后顺序。

续约条款：优先续约权（相同标准下）6个月为合理期限，合同期限届满前六个月承租方没有提出续约，出租方就可以找下家

通常会约定误差范围内免责

3%较为普遍、合理；租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差，（抄课件）

偷面积的情形和法律风险：可以去相关政府部门调取实测报告，就此推算出公摊面积多少。如果签字认可面积就会造成败诉风险

（三）租赁期限条款

1. 免租期条款

根据行业惯例，出租方会给承租方一定时间的免租期，免租期的优惠是：免除租金但需要缴纳物业管理费、公共事业费

需要提醒出租方：承租方在免租期没过或刚过不打算租赁，出租方地位强势，可以把免租期分开给到承租方；如果承租人地位强势，可以把免租期的金额作为违约责任放到违约条款中

• 租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则出租人不予

  退还/承租人也不予多缴误差之租金数额;

•   租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则可以以实际 面积调整金额，但无权以此解除合同。

• 租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则出租人不予

  退还/承租人也不予多缴误差之租金数额;

•   租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则可以以实际 面积调整金额，但无权以此解除合同。

• 租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则出租人不予

  退还/承租人也不予多缴误差之租金数额;

•   租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则可以以实际 面积调整金额，但无权以此解除合同。

• 租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则出租人不予

  退还/承租人也不予多缴误差之租金数额;

•   租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则可以以实际 面积调整金额，但无权以此解除合同。

• 租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则出租人不予

  退还/承租人也不予多缴误差之租金数额;

•   租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则可以以实际 面积调整金额，但无权以此解除合同。

探讨一：菜场用途用地，出租给超市是否可以？与当地的行政部门沟通，对方是否会单独出会议纪要

探讨二：经营美甲、瑜伽店是否符合“办公用途”？商场租金比办公租金高的多，所以会采用工作室的方式签租赁合同。不一定符合，不确定的客户带来办公楼安全隐患

探讨三：经营证照的办理义务。合同约定房屋用途开面馆，双方共同办理证照。因为排烟管不符合环评要求，责任在哪方？交付后的装修由承租人自行装修，但出租方同意了装修方案。商业租赁中，办理证照的义务应当由承租方承担，本案出租方没有注意到这一条款最终导致责任的承担。

（二）面积条款

重要原因：

1. 租金、物业管理费及其他各项费用的计算一般都依据面积

2. 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答（2013）》

租赁房屋双方认可，租金标准为固定数额，出租人按约交付，承租人未提出异议，又以合同约定面积与实际面积不符为由，不支持

面积的衡量标准：建筑面积/使用面积，大部分以建筑面积作为计算依据

房屋、商铺的建筑面积记载50平，交房时实测使用面积只有20多平，住宅的比例在70%-80%，商业项目得房率会非常低

一般合同条款仅会约定计算依据和数字，特别的合同只约定如何计算建筑面积（如：以实测报告为准）e.g.预估500平，最终以实测报告为准

出租方：承租人（转租行为）、业主（产权人、开发商）、经营管理方（商管公司）

e.g. 碧桂园（开发商）多数用开发-销售这种高周转的方式取得资金回报，而商业租赁带不回高额的资金回报，所以会找专业的商业地产项目公司或资金公司（商管公司、经营管理方）去运作

承租方：经营方（品牌、品牌总公司、加盟方）

（一）房屋用途条款

案例：业主把房屋出租给经营民宿的经营管理公司，用途写居住而非经营

1. 合法使用

2. 合法经营（美妆层不能开餐饮）

3. 不得经营出租方不接受的业态（品牌）

4. 不得存在影响其他经营主体的情形

（二）房屋面积条款

（三）租赁期限条款

（四）租金及其他费用条款

（五）保证金条款

（六）装修条款、维修条款

（七）转租、转让、有限购买权

（八）房屋交付和返还

（九）违约责任及合同解除

（十）

《消防法》第十三条第三款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

案例一：（2017）最高法民申248号

即使没有存在消防的手续也不必然导致合同无效

案例二：（2017）苏民申25号

消防法中关于消防验收的规定非强制性规定，并不导致租赁合同无效

结论：建设期间就可以对外进行招租

考量房屋是否符合建筑标准可以交付使用——满足四证、不存在违法建筑，应当认定租赁合同有效（租赁司法解释第二条）竣工验收就可以交付

（二）是否已经设定抵押

《民法典》

第四百零五条 【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《担保法司法解释》第六十六条

《城镇房屋租赁合同司法解释》第十四条

租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

结论：抵押或查封先于租赁权设定的，抵押（查封）能破租赁

（三）现场看房

建议客户：白天或黑夜、不同季节看两次房，同时和周边邻居交谈沟通

案例：建筑物不符合《社会生活噪声排放标准》办公用途房屋的噪音标准，但符合《民用建筑隔声设计规范》中关于商业用途房屋的噪音标准

一、商业租赁中的法律尽调

（一）法律尽调的侧重点

1. 产权或经营管理的授权的真实性（《上海市房屋租赁条例》第六条）：经营方或出租方需取得没有瑕疵的管理权或出租权

出租的禁止项：《上海市房屋租赁条例》第八条

未取得产权登记的房屋，租赁合同的效力：

《房地产管理法》第二十七条第二款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《城乡规划法》第四十条、第四十一条：开发商建设房产一定需要建设工程规划许可证，否则为违法建筑

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：无效

结论：租赁合同是否有效不取决于物权登记，而是建筑是否为合法建筑，合法建筑竣工验收可以交付使用可以出租

一、商业租赁的法律尽调

（一）商业租赁是否需要法律尽调

案例：新派公寓停水停电事件

（二）fa'l

二、商业租赁合同重大条款

条款多，多则三五十页，装修条款、垄断条款、

三、商业租赁解除的法律要点

四、商业租赁中若干其他问题

财产损害赔偿案件

防范措施：

1、定期检查、排除隐患并留工作记录

2、合同尽量约定明确

3、关注业主、相关行政主管部门来函、执法活动，及时应对并留底

4、严格按照物业服务合同约定的频次、质量、要求来履行合同义务

人身损害赔偿纠纷

二、商业租赁合同重大条款

签约主体：出租方--承租人（转租）、业主（产权人、开发商）、经营管理方（商管公司）

承租方：经营方（品牌、品牌总公司、加盟方）

用途、面积、期限、租金和其他费用、保证金、装修维修、转租-转让-优先购买权、交付和返还、违约责任及合同解除、其他

房屋用途条款：01、合法使用。不能有违法违规。02、合法经营。办理相关证照。03、不得经营出租方不接受的业态。04不得存在影响其他经营主体的情形

商业地产相关法律要点解读

一、商业租赁中的法律尽调

1、是否需要尽调

事项一、产权或经营管理的授权的真实性

2、法律尽调的侧重点

委屈的产权登记的房屋，租赁合同的效力

《房地产27条2款》与是否取得证书无关，开发商的房屋竣工验收合格后可以使用

《城乡规划法40、41》取得建设工程规划许可证

《租赁合同司法解释2条》未取得规划许可证，或在一审庭审结束前未取得，视为无效

租赁合同效力与建设工程规划许可证有关，与是否领取产权证无关

其实新派公寓即使不知道该房屋已经被查封，也不能主张“买卖不破租赁”，只能要求原出租人予以赔偿。