四、其他房产分割

1、尚未办理房产证的房屋

2、涉及第三人利益的房屋

3、离婚案件中未处理房屋的解决方法

（四）两限房

1、两限房的特点：限定价格/限定面积

2、满5年（房产证或者契税票）

3、按照成交价格与实际购买价差额的35%缴纳土地收益金

4、需要缴纳税费

5、离婚的时候如何分割年限房：有协议按照协议，没有约定双方可以确定房屋的价值（最高价和最低价除以2即中间价）。如果双方不能对房屋价值达成一致意见时，法院一般会采用以下几种方式进行处理：

双方通过竞价来确定房屋价格，由出价高的一方取得该房屋的所有权，给予另外一方折价补偿。

由法院在判决书或者调解书确定各自所占份额，即不实际分割财产，只确认数额。

如果房屋可以上市交易，申请评估机构进行评估，获得房屋的一方给另外一方房屋折价款。

6、常见情形：

一方婚前购买，支付首付款，婚后共同还贷（共同还贷及增值部分）；一方婚前申请，婚后支付购房款购买，不分；婚后以家庭为单位申请两限房不处理。

7、法院考虑因素：能否上市交易；价格评估考虑35%的土地收益金；是否涉及第三人权益（以家庭为单位申请）。

（五）公租房

1、离婚时候公租房如何处理：

1.1如婚后双方申请的时政府直管公房，一般双方都有公租房租赁权，法院判决由哪方继续承租以照顾抚养子女一方、无过错方、照顾女方为原则，继续承租一方给另外一方适当经济补偿。

1.2若婚后i双方申请的的是企业自管公房，需要进一步讨论：

一方单位的福利性租房，如果一方想要获得房屋的承租权，则需要获得单位的同意，实践中，原则尚是由本单位职工继续承租，给予另外一方适当的经济补偿。

双方都是本单位职工，且福利性租房由双方共同申请，双方都具有承租权，实践中法院判决由哪方继续承租以照顾抚养子女乙方、无过错方、照顾子女为原则，给另外一方适当经济补偿。

买断公租房，转为私有财产，可以按照商品房处理。

2、若公租房为单位福利性租房，离婚后需要征求单位的意见。

（六）约定服务期限房屋

1、没有法律规定，也无统一处理模式，一般两种处理方法：

1.1夫妻一方与单位签署服务协议而取房产，约定不满服务期则退还单位或者给予赔偿，该约定属于附条件的民事法律行为。离婚时，所附条件并未成就，在分割财产时不予考虑，按照夫妻共哟财产处理的一般原则各自分割，若日后所附条件成就，另案诉讼。

1.2该约定属于附条件的民事法律行为，虽然离婚时所附条件未成就，但毕竟签署协议一方为夫妻共同财产的取得贡献较大，且若保证《服务期限协议》的完全履行，会对日后就业产生限制，根据权利义务对等原则，应对付出较多的一方适当多分。

2、法律风险：

2.1离婚后，签有服务期的一方若日后因期违反《服务期协议》需要向单位赔偿时，将由其一人承担，在分割财产时，可以要求多分一些。

2.2因为有《服务期协议》，即附条件的房屋合同，一方主张不分割财产时，法院对房屋可能不处理。

三、离婚财产分割之特殊房产分割

（一）军产房

1、地方法院也可以处理军人离婚

2、军人同意离婚，除非军人同意，军人有过错

3、双方均是军人，不受1、2限制

4、军产房不对外销售

5、军产房是指军队享有房屋所有权的房屋，所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能。军产房的占有、使用往往与所有权任相分离；由于军产房的这些特点，是的剧场内涵放的权属分合流转成为比一般的公房承租房、经济适用房更为复杂，流转受到更为严格的限制。

5、离婚时如何分割军产房：军产房有其特殊性，但同时也是受民法典及其司法解释调整。 军产房分割时需要征求军队的意见，不仅要求律师调取军产房的相关协议和付款情况，还需要向所属部队了解具体的费用及分割意见，人民法院才能据此作出判决。 

6、军产房在部队营区内：当事人只有居住权，无其他权利，既不能购买，也不能置换和上市交易。若婚姻关系解除，基于军人配偶身份共同居住的当事人，尤其是没有巨人身份的配偶，一般无权主张居住权；同时营房不具备福利分房的性质，也不具备一般公有住房所具有的价值属性，军人配偶也无法主张折价补偿。因为此类房屋基本是租赁关系。

7、军产房在非部队营区内：这种房子一般可以比照承租公房进行处理。对于非军人一方，在离婚财产分给时，如果该军产房仅分配给军人使用的话，可以判决拥有使用权的军人对非军人就使用权作家补偿。

8、军产房为军队经济适用房：法律没有明确规定。实务仲，如果该房屋出售后将会转交地方管理，经己方房屋管理部分颁发房屋所有权证的，该房屋在离婚时，参照地方经济使用方的处理方法加以分割；如果该房屋由军队房管部门独立管理，对居住使用任有严格限制，只有军人家庭居住使用，非军人方无权主张房子的所有权，但是可以参照地方经济适用房的价格标准获得折价补偿。

（二）小产权房

离婚时如何分割处理小产权房：小产权房法院不予分割处理物权，但是可以处理居住使用权或者分割产权权益。

（三）经济适用房

1、离婚时如何分割处理经济适用房：有财产协议，按照约定处理，如果没有约定，双方可以协商确定经济适用房的价值。

2、如果不能对经济适用房价值达成一致意见时，法院一般会采用以下四种方式处理：

2.1申请政府回购，双方平均分配回购款；

2.2双方通过竞价来处理该经济适用房，由出价高的一方取得该房屋得所有权，给予另一方折价补偿款（竞价需要双方都认可）；

2.3由法院在判决或者调解书中确认各自所占房产份额，即不实际分割房产，只确认份额；

2.4如房屋可上市交易，可申请评估机构对房屋价格进行评估，获得房屋所有权得一方，支付另一方房屋折价款。

3、分割经济适用房法院考虑因素：

3.1户口？

3.2是否满5能否上市，以确定是否在离婚纠纷中进行分割处理：对于一类经济适用房满5年（契税票填发日期或者房产证登记日期满5年）,可以上市交易。但是部分地区需户籍所在地得住房保障办公室开具放弃优先回购证明。二类经济适用房不受5年得时间限制，取得房屋所有权证书即可上市。

3.3可以上市，区分经济适用房性质进行评估鉴定，确认房屋市值。

（四）两限房

（五）公租房

（六）约定服务期限房屋

（三）婚后一方父母出全款，登记再对方名下

1、父母出资的定性及不同情况

1.1父母出资的性质：认为是债；认为是对己方子女的赠与；虽然是对双方赠与，但是为了让门长久共同生活的一种赠与，再短期婚龄就离婚到的情况下，应当更多考虑出资方的利益，予以多分。

1.2出资方子女再出资时书写借条的情况。

1.3出资方子女存在离婚时补写借条（不可以）

1.4夫妻双方共同写借条的情况

3、法律风险

3.1对于是否额能认债务、个人赠与，在没有证据的情况下还是建议不要冒险，否则，评分财产的可能性非常大

3.2在仅满足父母支付全款这一条件时，不能认定未给己方子女的赠与，这是对法律适用的扩大解释，这种诉讼策略最不可取的（有约定）

（四）婚后双方父母出全款，登记在一方名下

1、父母出资的定性及不同情况

1.1父母出资的性质用证据来还原出资时的真实想法（补写借条的时间在离婚的时候；补写借条的时间在出资的时候）

1.2一方有借条，另一方没有借条的情况

1.3婚后双方父母出全款，登记在一方名下，是共同共有还是仅为登记方个人财产？共同共有。

二、婚后购房的出资类型

(一)婚后一方父母支付首付款，父母还贷，房屋登记在己方子女名下

1、系夫妻共有财产

2、考虑资金来源及房屋贡献度

3、婚后父母代为还贷系对父母双方的赠与

4、思考不同情形

4.1父母与子女之间有借条

4.2出资一方父母认为借名买房

4.3父母与子女之间有约定的

4.4一方父母出资首付，写在己方子女名下的，是否就是出资子女在婚后的财产（除非出资全款，且写在子女一方）

4、父母出资首付款，己方子女在出借之初打的借条是否夫妻共同债务（资金流向，如果确实购买房产，就是夫妻共同债务）

5、父母现金支付、转账支付的风险不同

(二)婚后一方使用婚前财产支付首付，夫妻共同偿还贷款，登记在一方或者双方名下

1、先剥离婚前个人财产，再减去未偿还的贷款本金部分，剩余部分才是夫妻双方的共同财产，一般按照各自50%

2、房屋增值的时候直接剥离婚前财产后分割，如果出现房屋贬值的情况，盖如何分割呢？法院出现过相关案例，再房屋出现贬值的时候，婚前的出资按比例一起贬值。

3、婚前个人财产如果不是直接进入购房账户，而是和婚后财产高度混同的时候，可能无法剥离婚前财产，造成损失。

4、频繁支取，高度混同的情况下这笔财产如何分割

（六）一方婚前借款买房，婚后共同偿还借款

属于夫妻共同共有。

1、分析

1.1房屋性质是个人财产还是共同财产

1.2偿还的款项是否只按照还贷部分以及对应的增值作为夫妻 共同财产，给另外一方补偿。

2、将消费贷或者抵押贷作为噗通的借款惊醒分割会令当事人遭受财产损失

（七）一方婚前支付部分购房款，婚后分期支付购房款

1、分析

1.1分期支付的款项系夫妻共同财产

1.2分期支付的款项系个人婚前财产的情况（对婚前支付行为延续）

1.3分期支付的款项系借款的情况

（四）一方婚全款买房，婚后增加对方名字

1、分析

1.1约定女方不离婚是否可以作为故条件的赠与（不可以）

1.2夫妻共同共有是不是就是各占50%（不一定对半分），按份共有必须明确比例

1.3婚后加名的情况下，分割时需要考虑加名原因、房屋的原始出资人，婚姻长短，有无子女、离婚原因等情况。

（五）双方婚前共同出资，登记在一一方名下

1、婚前同居财产混同的情况下，一方出资购买房屋，另一方养家，房屋也仍然时一般共有（特殊共有）

2、虽然在同居期间，因为财产混同的状态，个人的出资还贷行为也仍然是共同还贷行为，不区分婚前婚后

3、房屋是一种一般共同共有的状态，因此可以按照共有房屋进行分割

4、一旦没有结婚如何分割？

4.1一般共有原则，各占50%

4.2财产没有混同的情况下，虽然同居仍然是个人财产，按份共有

5、要证明同居关系，租房合同，证人证言、付款记录、水电费支付凭证；证明出资情况以及平时生活消费的习惯。

（六）一方婚前借款买房，婚后共同偿还借款

（七）一方婚前支付部分购房款，婚后分期支付购房款

一、婚前购房的出资类型

（一）婚前一方支付首付款，婚后共同还贷

1、分析：北京市1、房屋增值部分计算公式房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值（或者夫妻认可房屋现值)×50%

2、法律风险

2.1房屋虽然婚前购买，但是三个月后就结婚，是否有婚意的购房行为，是否可以认为夫妻共有财产。

2.2房屋的性质不同理解会导致不同的计算方式进而影响到房产的分割结果不同

2.3房屋计算公式向法院提供

（二）婚前一方支付首付款，婚后己方父母还贷

1、分析

1.1房屋登记在一方名下和双方名下的结果不同

1.2转款方式不同风险也不一样。一个是父母直接转入贷款账户，一个是父母给子女后又子女进行还款

2、父母出资到底是赠与还是借贷？

延续婚前赠与行为，不属于共同赠与。

（三）一方婚前全款买房，登记在对方名下

1、分析

1.1男方全款出资登记在女方名下的赠与行为全部赠与个人还是共有？

1.2是否考虑有无子女、婚龄长短、离婚原因、是否有过错、出资是否影响到出资方的生活

2、法律风险

2.1作为出资方的代理人考虑杰明买房的法律方案时对风险的把控

2.2房屋由一方出资，但是另一方拿到房屋对价的一半，未考虑房屋的出资情况、婚龄长短等因素，导致损失。

（四）一方婚全款买房，婚后增加对方名字

（五）双方婚前共同出资，登记在一一方名下

（六）一方婚前借款买房，婚后共同偿还借款

（七）一方婚前支付部分购房款，婚后分期支付购房款

对于是否能认债务、个人赠与，在没有证据的情况下还是建议不要冒险，否则，平分财产的可能性非常大。

男方父母出全款，登记在对方名下，如果认定为债，拿回来只有一半本金而已。如果考虑贡献度，那可能是4、6分。如果认定为债务，就不能考虑贡献度，有败诉的风险，而且还可能平分。

父母全款出资，登记在对方名下，如果还要认定为是给自己己方子女的赠与。实际法律上解释，是给夫妻两个人的赠与，举证责任很大，要有对己方子女的赠与的记录，有法律风险。

婚后双方父母出全款，登记在一方名下。

父母出资的定性及不同情况。

录音、聊天记录，补写借条不合理。

一方有借条，另一方没有借条的情况。

对于涉及案外人利益的，应当待析产确权之后，另行解决。

如果婚前获得的宅基地拆迁利益，作为配偶也不能主张是自己的婚后共同财产。

分加析产案由，遇到案子，先考虑哪个案由更合适  

情形一：

房屋未办理房产证的处理方式

法院一般不宜宣判确定房屋所有权的归属，一般会确定房屋暂时归一方使用并释明需要待取所有权证后，另行处理。

回迁安置房尽量争取到使用权，对于之后进行离婚后财产纠纷案件争取房屋所有权会有影响。

房产证已经办理完毕，因当事人原因未领取的，法院也会给处理的，需调令

两限房--法院处理的为按份共有。

特点：限定价格、限定面积的普通商品房，房产证或者契税票满5年之后可以上市交易，价格不受政府指导，但是需要按照成交价与实际购买价差额的35%缴纳土地收益金。

情形1：军产房的房产分割

军人婚姻可以在地方法院审理，不一定非要军事法庭。

保护军婚。

双方都是军人的，不受保护军婚的特殊规定。

法院判决：部队的房子不可能给到非军人一方使用。家具家电归军人所有。补给给非军人一方相应的折价款。

不是商品房，没有市场价值一说，不用考虑市场价格，分房的时候考虑当时购买的价钱即可。

这个判决相对合理的。

军产房的流转受到更严格的限制。

军产房分割的时候需要征求军队的意见，不仅要求律师调取军产房的相关协议和付款情况，还需要向所属部队了解具体费用及分割意见，人民法院才能据此做出判决。 

常见情形：军产房在部队营区内一般军人配偶无法主张折价补偿，也没有居住权

军产房在非不对营区内，一般可以比照承租公房进行处理。如果该军方仅分配给军人使用的话，可以判决拥有使用权的军人方对非军人方就使用权作价补偿。

军产房为军队经济适用房：如果交由地方管理，可以参照地方经济适用房的处理方法加以分割。如果该房屋由军队房管部门独立管理，对居住使用人有严格限制的，只能由军人家庭居住使用，非军人方无法主张房子的所有权。可以参照地方经济适用房的价格获得折价补偿。

 法律风险：军产是分配给军人个人使用，还是作为夫妻结婚使用的

情形2：小产权房

小产权房不进行财产分割，可以处分居住权。但是分不了房子，是不是可以分出资、装修、家具家电等，这些钱是夫妻共同财产。

情形三：经济适用房

一类经济适用房

二类经济适用房：不受5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易。

离婚时如何分割：

1、有约定就按照约定处理，没有约定可以协商确定经济适用房的价值

2、不能达成一致，法院采用的四种方式

申请政府回购，双方平均分配回购款，实践中较少见

双方通过竞价来处理经济适用房，由出价高的一方来取得该房屋的所有权，给与另一方折价补偿。竞价方式是背对背的。竞价是需要双方都认可。

不实际分割房产，只确认份额。（如果说都掏不出钱可以采用这种方式，但是不建议）

如果房屋可以上市交易，可申请评估机构对房屋价格进行评估，获得房屋所有权的一方，支付折价款。

有些城市需要住房保障办公室开具放弃优先回购证明。户口因素。

确定房屋市值有不同的计算方式，可以要求评估。

情形3 婚后一方父母出全款，登记在对方名下

（一）、父母出资的性质--出资之初是什么性质

1、认为是债

2、认为是对己方子女的赠与

3、虽然是对双方的赠与，但是是为了长久共同生活的一种赠与，在短期婚龄就离婚的情况下，应当更多考虑出资方的利益。予以多分。

出资时书写借条的情况；

离婚时不写借条的情况

夫妻双方共同弄写借条的情况

《北京市高级人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的会议纪要》

情形4  婚后双方父母出全款，登记在一方名下

预售的房子不适宜立即处理，不合适直接判决给到男方现金，且3个月内执行。因为这个房子还没有卖出，没有考虑到女方的利益。

法律风险：

1、引导客户补写借条风险是非常大的。

2、律师们在接案的时候要缕清自己的证据，想明白财产出资的性质。

part 2

婚后购房的出自类型

情形1：婚后一方父母支付首付款，父母还贷款，房屋登记在己方子女名下

案例判决结果：房屋归登记方所有，给女方一定的折价款（比较少的部分）。法院认为该房屋属于夫妻共同财产，其次从分割放款来讲考虑资金来源更兼顾了公平公正。最后，对于男方父母还贷的行为，可以推断法院认为是对双方的赠与。除非有明确的证据证明是最初是赠与给单方的，一般认为是对双方的赠与。

民法典1062条，司法解释一29条。婚后父母出资买房的，除非明确说明是赠与给单方的，否则都按照赠与给双方的，默认作为夫妻共同财产处理。

思考四种不同情形：

1、父母子女之间有借条的，如果只是有打款记录可能会被裁定驳回起诉。是否为夫妻公债？

2、出资一方父母认为是借名买房，需要另诉，离婚案件不能有第三方利益。

3、父母和子女之间有约定占有一定份额。

4、一方父母婚后出资首付，写在己方子女名下的，是否就是出资方子女在婚后的个人财产：一般认为是对双方的赠与，除非是全款且放在己方子女名下的。

法律风险：

1、父母出资首付款，己方子女在出借之初打的借条是否夫妻共同债务？这要看资金流向，是否是用于买房。如果是做了投资什么的，是不一定属于夫妻共债的。

2、父母现金支付、转账支付（风险较低，证明力较强）的风险。下一步再证明是借贷关系还是赠与关系

情形2：婚后一方使用婚前财产支付首付，夫妻共同偿还贷款，登记在一方或者双方名下的

法院判决：

婚后乙方使用婚前财产支付首付款的，子啊离婚分割财产时，应当首先剥离婚前财产，再减去尚未偿还的贷款本金部分，剩余部分才是夫妻双方的共同财产，一般按照各自50%分割。

婚前个人财产如果不是直接进入购房的账户，而是和婚后财产高度混同，会不好主张是婚前财产。 

情形6：一方婚前借款购房，婚后共同偿还借款

1、理解房屋性质是个人财产还是共同财产

情形7：一方婚前支付部分购房款，婚后分期支付购房款的

分期支付的款项性质

1、分期支付的款项系夫妻共同财产的情况

2、系个人婚前财产的情况：比如婚前的钱，刚结婚没多久还没形成共同财产 

3、款项系借款的情况

法律规定：婚姻家庭编的解释（一）

法律风险：这个款项的性质，对出资进行分类。找不到对应的法律规定。

婚前购房的出资类型

情形1

婚前一方支付首付款，婚后共同还贷

原则：

房屋补偿的计算标准：房屋补偿款=夫妻共同致富款项（包括本息）/（房屋购买价+全部应付利息）*房屋评估现值（夫妻认可房屋现值）*50%

法律风险：

人民法院可以判决该不动产归登记一方，不是应当。

要先分析房屋的性质，比如，是否是具有婚意的购房行为，如果是，就能认为是夫妻共同财产。房屋的计算公式要向法律提供。

要考虑购买房屋的市场环境。时间点不一样，房屋价格不一样的情况。

情形2：

婚前一方支付首付款，婚后己方父母还贷

核心点：父母还贷到底是不是赠与？会有不同判决结果

1、考虑登记谁名下，考虑贡献度

2、转款方式不同风险也不一样。父母直接转入贷款账户：专款专用还房贷；父母转给子女由子女进行还款，这种方式没有办法证明似乎专款专用，是赠与还是借贷。

法律规定：婚姻家庭编解释一78条

1、赠与还是借贷

2、赠与给己方子女还是夫妻共同赠与？

情形3 一方婚前全款买房，登记在对方名下

思考：男方全款出资登记在女方名下的赠与行为是全部赠与女方个人还是共有？

从利益最大化要考虑：1、如果是以结婚为目的的将房产登记到女方名下，已经结婚又离婚的，结婚目的已经达到了，如果说房子是男方出的钱，会不会损害女方的利益呢？2、男方是有婚意出资给女方的，应属于夫妻共同财产3、子女，婚龄，离婚原因，过错，出资是否影响到出资方的生活 ，再婚是否有能力再买

法院倾向于房子登记在谁名下就判决房子给谁，给对方以补偿。

风险：考虑房屋的出资情况，婚龄长短等因素，作为出资方的代理人考虑借名买房的法律方案时对风险的把控

情形4：一方婚前全款买房，婚后增加对方的名字

分析：1.约定女方不离婚是否可以作为附条件的赠与--不可以，婚姻自由2.共同占有是否各自占有50%，一般是2/8分

情形5：婚前共同出资，产权登记在一方名下

婚前同居财产混同的情况下，属于一般共有的状态。 

如果财产没有混同的情况下，虽然同居仍然是个人财产，各自出资按份共有。

法律风险：1、证明同居关系；2、证明出资情况以及平时生活消费的习惯

离婚时房产分割：

婚前购房：1、