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国有资产管理法律实务

主讲人

李军

上海兰迪律师事务所合伙人

国企改革法律实务研究中心负责人，执业22年

第一部分 城投公司概述

1.谁搞懂了融资平台，谁就搞懂了中国经济。

2.地方财政四本账

3.城投的定位与未来发展

4.城投转型方向——贸易、地产和金融

5.我国已从增量扩张进入存量发展时期

 

第二部分  存量资产盘活

1.存量盘活，盘什么？

2. 存量盘活，钱从哪来？

3. 存量盘活资金来源途径：

股权投资、开发贷、经营贷、资产交易、

REITs、PPP、转让、资产整合。

4.2023年4月19日国家发改委支持符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）提升投资积极性。这是官方对基础设施公募REITs又一次明确的扩围表态。

5.2023年7月24日国家发改委：鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）

 

第三部分 盘活存量资产政策以及解读

1.国家发展改革委办公厅关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知

2.国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）

政策解读：
（1）重点区域
（2）重点企业
（3）重点领域
（4）优化完善存量资产盘活方式
（5）加大盘活存量资产政策支持
（6）盘活国有资产法律风险防控举措
（7）对律师的要求

3.国家发展改革委办公厅关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知
（发改办投资〔2022〕561号）

4.《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见 》发改投资〔2022〕1652号 （“激活民间投资21条”）

政策解读：

（1）支持民间投资参与102项重大工程等项目建设

（2）PPP、基础设施REITs试点是近期政策常提的拉动民间投资增长方式

（3）“债务人可回购自身不良”

（4）在稳定产业链供应链相关项目招投标中，对大中小民营企业联合体给予倾斜

（5）民间投资以多种方式盘活存量资产

5.《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》财资〔2022〕124号 

政策解读：

盘活行政事业单位国有资产方式

（1）优化在用资产管理

（2）推进资产共享共用

（3）加强资产调剂

（4）实施公物仓管理

（5）开展资产出租或者处置
（以市场化方式出租、出售的，依照有关规定可以通过相应公共资源交易平台进行）

（6）探索资产集中运营管理

政策解读1. 发改委发文大力支持民间投资
政策解读2.发改委重磅新规：民营企业可通过不良资产收购处置盘活自身存量资产
政策解读3.存量资产盘活：财政部124号文  

 

第四部分  地方政府盘活存量资产

1.总则

（1）“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”。

（2）政信债还款方式

（3）存量资产重组的核心是优结构、转模式

（4）增量资产的注入：优业务、强资本

（5）政府进行基础设施投融资的合规路径主要有PPP模式和专项债

（6）政策性开发性金融重点投向三类项目

（7）存量债务清理

2.盘活存量资产的重点方向

（1）重点梳理的资产分类

（2）灵活采取多种方式，有效盘活不同类型存量资产

3.存量资产盘活的主要方式

（1）推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展

（2）存量资产证券化

（3）政府和社会资本合作PPP

（4）股权和资产并购

（5）城市更新和老旧小区改造

（6）城市空间开发

（7）保障性租赁住房以及产业园区建设

4.存量资产盘活中应注意的问题

（1）依法合规推进存量资产盘活

（2）坚持市场化法治化原则开展融资

（3）选择恰当的方式介入存量资产盘活

（4）存量资产盘活建立协调机制强化沟通

5.地方政府出售国有资产的合规路径及重点问题

6.商业银行支持存量资产盘活的主要途径

（1）基础设施公募REITs

（2）存量资产证券化

（3）政府和社会资本合作（PPP）

（4）股权和资产并购

（5）城市更新和老旧小区改造

（6）城市空间开发

（7）保障性租赁住房

（8）产业园区建设

 

第五部分  地方城投公司盘活存量资产

1.盘活存量资产具有三方面的积极意义

2.城投公司资产存在问题

3.盘活存量资产的思路

4.采用资产证券化模式来进行存量资产的盘活

第一种是信贷资产证券化，主要由银监会和央行主管

第二种是企业资产证券化，主要由证监会主管

第三种是资产支持票据，主要由交易商协会主管

5.采用售后回租模式来进行存量资产的盘活

6.采用股权信托模式来进行存量资产的盘活

盘活资产：五种方式三条路径

（一）盘活存量国有资产的五种方式：

第一，处置“僵尸特困”国有企业，可以借助兼并重组，根治出血源。

第二，处置重资产的央国企，可以启用不动产投资信托基金（REITs）的方式，重在自我造血。

第三，处置低效利用的资产，可以通过多样化市场交易手段，快速盘活资产。

第四，处置能够进行功能再开发的闲置资产，可以通过资产改造，使老旧资产焕发“第二春”。

第五，国有资本投资运营公司盘活模式。

 

（二）盘活存量国有资产的三条路径：

政府回购+土地补偿

市场化配置资源

政府出租+独立运营

案例解析：平谷区联东集团盘活土地资产项目